Sergiusz Trzeciak, konsultant polityczny i biznesowy, autor kilkunastu książek m.in: Drzewo kampanii wyborczej 2.0 czyli jak wygrać wybory, Partner Trzeciak|Chmal zajmującej się doradztwem strategicznym.
w rozmowie Łukasza Perzyny
– W Polsce brakuje ponad miliona mieszkań, różne oszacowania eksperckie mówią o 1,5 – 2 mln. Nie jest to więc dla Polaków kwestia egzotyczna? Jak rozumiem jednak, przy okazji procedowania przez parlament ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa – kiedy wiele decyzji nas zaskoczyło, bo nie codziennie Polska 2050 głosuje PiS i Konfederacją – ujawniły się różne, nie tylko społeczne interesy? Jak Pan to odczytuje?
– Zacznijmy od spojrzenia w skali makro: interesy ujawniają się we wszystkich procesach gospodarczych. Dlatego decydent powinien, zanim rozstrzygnie – zrozumieć, o co w nich chodzi. Wysłuchać różnych opinii. I decyzję podjąć z punktu widzenia stanowiska swoich wyborców oraz szerokiego interesu społecznego.
– Tak się jednak nie dzieje w praktyce?
– Problem polega na tym, że często decydent, nawet jeśli zakładamy jego dobrą wolę, nie rozumie procesów gospodarczych. Odnieśmy się do przypadku, o który Pan pyta. Najpierw warto sprecyzować cel. Jeśli staje się nim zwiększenie dostępności mieszkań – trzeba pamiętać, że jest w interesie producentów materiałów budowlanych, deweloperów i banków, żeby ludzie brali kredyty hipoteczne. O co trudno mieć pretensje, bo gdyby wymienieni interesariusze na tym nie zarabiali, to by się tym nie zajmowali. Za to warto spytać, dlaczego jest tak drogo. W tym, że droga jest siła robocza, zawiera się tylko część odpowiedzi. Oczywiście płaca minimalna znacznie wzrosła, a jest narzucana administracyjnie, zarobków w branży się nie obniży, bo gdyby tak się stało, budować musieliby robotnicy sprowadzani z Bangladeszu. Skoro metr kwadratowy mieszkania kosztuje coraz więcej, pamiętajmy, że jak szacują eksperci nawet 25 procent tej ceny wynika z kosztów, związanych z regulacjami, przy czym nie chodzi wcale o te społecznie niezbędne i związane z bezpieczeństwem jak BHP czy przepisy przeciwpożarowe: nie można na kaskach zaoszczędzić, albo – żeby wyszło taniej – lać gorsze stropy. Nie da się skutecznie zakazać przenoszenia kosztów na nabywcę. Zawsze inwestor czy wcześniej wytwórca materiałów zadziałają w ten sposób, że odbiorca zapłaci więcej.
– Brakuje na to recepty?
– Zmuszony do oszczędzania, inwestor lub producent materiałów zacznie od obniżenia jakości, zagęszczania budynków, ograniczania budowy infrastruktury towarzyszącej, słabej estetyki żeby budować taniej. Oczywiście można postawić na rynek premium – ale oznacza to wznoszenie mieszkań, na które ludzi nie będzie stać.
– Ale całkiem bezradni nie jesteśmy?
– Da się znaleźć sposoby, jak dostęp do tanich gruntów. Wystarczy uwolnić te, które należą do Polskich Kolei Państwowych lub różnych spółek Skarbu Państwa. Oszczędność nie polega na budowaniu na terenach zalewowych, tylko tych, co pozostają nie wykorzystane, a byłyby bezpieczne. W środku miast znajdują się grunty należące do Lasów Państwowych, KOWR (Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa), do PKP i spółek energetycznych. Wykorzystanie gruntu jako ornego akurat w mieście to marnowanie potencjału, a tak dzieje się w wielu przypadkach. Gdy ureguluje się na nowo ich status prawny – dostępność mieszkań, także tych atrakcyjnie zlokalizowanych się zwiększy, a cena spadnie. Wystarczy spółki, które tymi gruntami dysponują, zachęcić, żeby wypuściły je na rynek. Na cenę mieszkań, to oczywiste prawo ekonomii, zasadniczy wpływ ma cena gruntów. Istnieje inna możliwość zmniejszenia ceny za metr kwadratowy: w centrum miast takich jak Warszawa czy Wrocław nie powstaną budynki 8-piętrowe, lecz mające nawet kilkadziesiąt pięter. Wtedy należy się pogodzić z tym, że współczynnik parkingowy…
– Ten sam, o który taka była kłótnia przy pracy nad ustawą, o której rozmawiamy…
– Wówczas ten współczynnik parkingowy nie będzie wynosił 1.5. Powstanie mnóstwo małych kawalerek, a gdzie miejsca parkingowe dla ich mieszkańców? Zwolennicy tej regulacji będą mieli problem. Żyjemy trochę w świecie hipokryzji. Mówimy o ekologii, zielonych miastach, rozbudowie neutralnej dla środowiska komunikacji publicznej. O mieście piętnastominutowym, metrze i szybkich tramwajach w Śródmieściu. Współczynnik będzie pewnie wynosić bliżej 0,3 niż 1,5 a ludzie będą mogli niewielkie, ale tańsze mieszkania kupić. Wciąż brakuje oceny długofalowych skutków. Jeśli celem ma być poprawa jakości powietrza, na co się pewnie wszyscy zgadzamy, to następstwem działań, jakie mają do tego celu prowadzić, nie może stać się wywłaszczenie społeczeństwa, zamiast pożądanego upowszechnienia własności. To od urzędnika zależy, czy przyzna dopłatę do termodynamizacji. A producenci wełny mineralnej czy styropianu zarobią, gdy ludzie nie będą chcieli płacić kar. Kto dopłaty do nieruchomości nie dostanie, a jest emerytem, ten nieruchomość sprzeda. Zyska ten, kto założy fundusz, który takie nieruchomości skupuje. Polityk powinien poznać prawa, jakimi rządzi się ekonomią, żeby potrafił ocenić również długofalowe efekty decyzji, jakie popiera w głosowaniu, wciskając sejmowe klawisze.
– Nie dało się tego wszystkiego przewidzieć?
– W wypadku wielu inwestycji tzw. lex deweloper był przewidziany jako umowa między samorządem a inwestorem. Ten drugi wzniesie inwestycję dla siebie opłacalną jak wieża w centrum, ale za to zbuduje też szkołę. Samorząd ma władzę, ale już nie pieniądze…
– A deweloper odwrotnie?
– Założenie polegało na tym, że wymieniają się świadczeniami. Ale towarzyszyło temu przekonanie, że nie można ciągle zmieniać prawa. 1,5 to była poprawka polityczna. Kowalski w cenie metra kwadratowego musi zapłacić za te półtora miejsca. Inwestor buduje przecież za konkretne pieniądze parking z jeszcze np. trzema dodatkowymi kondygnacjami w dół. Powie, że się go do tego zmusza. A mieszkania drożeją. Zaś kto inny mówi słusznie: mieszkania powinny być tańsze. Ale przy tym ignoruje samorząd, który wie najlepiej, jak do tego doprowadzić, czuje to biznesowo na pewno lepiej niż politycy, zna te sprawy.
– Dla polityków liczą się nośne hasła?
– Wymyśla się temat, niewątpliwie istotny dla społeczeństwa, ale gdy ignoruje się prawa ekonomii, oferowana przez polityków recepta nie da poprawy sytuacji. Szukają jej nie tam, gdzie potrzeba. Żeby budować więcej mieszkań, jeśli mają być tanie – trzeba szybciej wydawać decyzje administracyjne. Kiedy inwestor wie, że zbuduje w 2-3 lata, to kalkuluje tak, że po tym czasie kredyt spłaci. Jak w 8 lat – to odsetki od kredytu ma wyższe.
– I odbije to sobie na nas, nabywcach?
– Jeśli chcemy obniżyć ceny mieszkań, proces decyzyjny musi szybciej przebiegać. Wiadomo, że po drodze są certyfikaty energetyczne i Wody Polskie. Każdy musi opinię czy decyzję wydać. W niektórych regionalnych dyrekcjach ochrony środowiska rozpatrywanie prostych spraw trwa latami. Terminy to kluczowa sprawa, a ich przyspieszenie wydaje się rzeczą niezbędną. Oczywiście trzeba wprowadzić lub urealnić premie motywacyjne i jeśli to konieczne zwiększyć liczbę etatów, bo z jednej strony mamy przerost zatrudnienia, ale np. w regionalnych dyrekcjach ochrony środowiska brakuje etatów.
– Ale tempo to nie wszystko? Jakość decyzji też się chyba liczy, to żeby nie była – powiedzmy eufemistycznie – uznaniowa?
– Procesy decyzyjne muszą być czytelne. Jeśli spełni się wymogi, a decyzja pomimo to nie zapada – pojawia się problem. Powiem coś, co pewnie zaszokuje Pana czytelników, ale nawet nie korupcja stanowi w masowej oczywiście skali ten główny problem, tylko ociąganie się z podjęciem przez urzędnika decyzji, niechęć do wzięcia za nią odpowiedzialności. Zwleka, więc uniknie posądzeń. A wie, że za szybką decyzję nie zostanie nagrodzony. To efekt uboczny wojny plemiennej, jaka toczy się na najwyższych szczeblach polityki. Gdy decydent widzi w telewizji aresztowania o 6. rano i słyszy o rozliczaniu kolejnej poprzedniej ekipy, przy czym ci, co rozliczają i są rozliczani, zamieniają się miejscami po wyborach, ale cały ten proceder trwa w najlepsze – to wtedy taki urzędnik nawet jeśli nie boi się, że jego też o świcie zatrzymają, do domu z nakazem przeszukania mu wejdą, bo nie czuje się aż tak ważny, to jednak martwi się, że straci pracę albo go nie awansują. Tym samym, skoro nie podejmie decyzji, bo nie musi, to chociaż wcale skorumpowany nie jest – sprzyja deweloperom, dla których wzrost podaży mieszkań oznacza konieczność obniżenia cen. Kiedy nowych mieszkań jest więcej, to także klient więcej ma do powiedzenia. Politycy, ustawodawcy wielu prawidłowości nie dostrzegają. Logika dopłat do kredytów okazuje się paradoksalna: bo gdy państwo dopłaca, korzystają na tym w pierwszej kolejności banki.
– Państwo dopłaca, ale z pieniędzy, których przecież w ruletkę nie wygrało?
– Po to, żeby Kowalskiemu dopłacać do kredytu, zabrać musi Kwiatkowskim.
– Chwalił Pan samorząd, że rozwiązania służące dostępności mieszkań wyczuwa lepiej niż politycy?
– Samorządowcy starają się o nowego mieszkańca. Dla nich to nowy podatnik przecież. Oczywiście nie wszystkie problemy potrafi rozwiązać władza lokalna, chociaż zwykle zna się na nich lepiej od centrali. Wiemy, jak na dostępność mieszkań wpływa konkurencyjność na rynku materiałów budowlanych, ich cena okazuje się godziwa, dopóki nie opanowują go monopole, duopole czy oligopole, nagminnie stosujące zmowy cenowe. W warunkach gdy na rynku znajduje się dziesięciu producentów wełny mineralnej podobne ryzyko się zmniejsza. Gdy chcemy aby mieszkanie było tańsze, rynek musi być swobodny a nie sterowany z góry. Konkurencyjność i większa podaż wymuszają innowacje. W samorządzie to rozumieją. Nie zgadzam się, że władza centralna wie lepiej. Wójt, burmistrz czy prezydent lepiej zna mieszkańca niż urzędnik z centrali. Nie dlatego, że z nim razem do szkoły chodził, ale dlatego, że mieszkając po sąsiedzku albo niedaleko orientuje się w jego potrzebach. Do władzy lokalnej zawsze ma się bliżej, przychodzi się tam z mnóstwem konkretnych spraw, zwykle bez wielkiej zwłoki załatwianych. Do tej centralnej wybieramy się z namaszczeniem a nierzadko świadomi ryzyka, że wrócimy z niczym. Oddają tę różnicę badania opinii publicznej, w których mieszkańcy i zarazem obywatele nawet dwa razy lepiej oceniają pracę samorządu niż parlamentarzystów.
– Czy z tego płynie wniosek, że również w kwestii mieszkań więcej powinno od samorządu zależeć?
– Mądra reguła subsydiarności przewiduje, że władza nie podejmuje decyzji, które mogą sensownie zapaść na niższym szczeblu. Inna jest sytuacja z miejscami parkingowymi w wielkiej aglomeracji, inna w mniejszej miejscowości. Tam nawet współczynnik 1,5 może być za niski.
– Dlaczego?
– Rodzina dwa plus dwa, oboje rodziców pracuje. I to pracuje w innym odległym miejscu. Dzieci jeszcze się uczą, ale zaraz zrobią prawo jazdy, zaczną marzyć o samochodzie, na początek – używanym… Ale ja mieszkając w centrum Warszawy mam jeden samochód, trzymanie dwóch nie ma żadnego uzasadnienia, chętnie przemieszczam się z użyciem transportu publicznego czy elektrycznej hulajnogi. Prosty przykład wystarczy, żebyśmy sobie uświadomili, że jeśli potrzebujemy tu regulacji, to na poziomie samorządu. Za to politycy dbają o własne interesy. Lubią puścić w eter wiadomość, jak walczą o tanie mieszkania. Jednak kwestia miejsc parkingowych czy dopłat do kredytów mieszkaniowych pokazuje, że ich działania przysporzą raczej korzyści kredytodawcom czyli bankom i deweloperom oczywiście. Nie ma umowy społecznej, która by zakładała, że Kowalskim do ich kredytu, który zaciągnęli, dopłacają Kwiatkowscy. Ani nawet zgody społecznej na to.
– Rozmawiamy o samorządzie terytorialnym, ale rodzi się też znaczący ruch społeczny na rzecz odrodzenia Powszechnego Samorządu Gospodarczego, jaki istniał w Polsce przed wojną. Czy jeśli taki samorząd powstanie, powinien mieć coś do powiedzenia w kwestiach, o których teraz rozmawiamy?
– Im więcej partnerów społecznych, tym większa przejrzystość decyzji. A ta przyczyni się do rozwiązania kłopotów mieszkaniowych milionów Polaków. Partie polityczne same tego nie załatwią. Partie chcą mieć wszystko za darmo, bo do tego się przyzwyczaiły. W rzeczywistości, kiedy podejmuje się jakieś przedsięwzięcie, ktoś musi za nie zapłacić. Samorząd terytorialny czy w przyszłości gospodarczy wytworzy pewne bezpieczniki, sprzyjające jawności decyzji, które rodzą skutki finansowe. Rozwój technologii sprzyja też transparentności, kontroli obywatelskiej, jaka stanie się możliwa wtedy, kiedy każdy – po niezbędnej anonimizacji danych wrażliwych – będzie w stanie w sieci sprawdzić powiązania interesariuszy i beneficjentów przedsięwzięć, jakie wiążą się z ważkimi społecznie inwestycjami.